Spin-off immobiliare: come tutelare il patrimonio aziendale separando gli immobili dall'attività operativa

Introduzione: la tutela del patrimonio come scelta strategica

Quando si avvia una nuova attività imprenditoriale, la scelta della forma giuridica è spesso guidata da valutazioni di natura fiscale od organizzativa. L'attenzione si concentra generalmente sul regime tributario più conveniente, sui rapporti tra i soci o sugli aspetti legati alla gestione operativa dell'impresa. Esiste però un tema che, pur rivestendo un'importanza fondamentale, viene frequentemente affrontato solo in una fase successiva, quando le decisioni più rilevanti sono già state assunte: la tutela del patrimonio.

L'esperienza professionale dimostra come molti imprenditori tendano a privilegiare il risparmio fiscale immediato rispetto alla protezione degli asset costruiti nel tempo. Eppure, ogni progetto imprenditoriale dovrebbe partire da una domanda molto semplice: come preservare il patrimonio investito qualora l'attività attraversi un periodo di difficoltà?

L'obiettivo di qualsiasi investimento non è soltanto generare redditività, ma anche limitare il rischio di perdere il capitale impiegato. È lo stesso principio che guida ogni scelta finanziaria: l'investitore è generalmente disposto ad accettare un rendimento potenzialmente inferiore pur di ridurre il rischio di compromettere il patrimonio. Non vi è ragione perché questa logica non debba essere applicata anche all'impresa, che rappresenta, per sua natura, una delle attività economicamente più esposte al rischio.

La pianificazione patrimoniale assume quindi un ruolo centrale nella costruzione dell'assetto societario. Non si tratta esclusivamente di scegliere la forma giuridica più efficiente, ma di individuare una struttura capace di separare il rischio imprenditoriale dai beni che possiedono un valore autonomo e che meritano una tutela specifica.

Con questa finalità lo Studio ha deciso di dedicare un approfondimento al tema della protezione patrimoniale, articolandolo in tre distinti contributi:

• la tutela del patrimonio aziendale;
• la tutela del patrimonio personale dei soci;
• la tutela della proprietà aziendale rispetto ai creditori del singolo socio.

In questo primo approfondimento l'attenzione sarà rivolta alla tutela del patrimonio aziendale, analizzando uno degli strumenti più efficaci di riorganizzazione societaria: lo spin-off immobiliare.

La tutela del patrimonio aziendale

Il patrimonio di una società rappresenta l'insieme delle risorse economiche sulle quali l'impresa costruisce la propria attività. Dal punto di vista aziendale esso è costituito dalla differenza tra le attività – beni materiali e immateriali, crediti, disponibilità liquide, rimanenze di magazzino e altri elementi patrimoniali – e le passività, quali debiti verso terzi, fondi e trattamento di fine rapporto.

All'interno di questo patrimonio possono però convivere beni che svolgono funzioni profondamente diverse.

Accanto agli elementi strettamente funzionali allo svolgimento dell'attività produttiva, molte società detengono infatti beni che possiedono un valore economico autonomo rispetto al business aziendale. Il caso più frequente è rappresentato dall'immobile strumentale, industriale o commerciale, nel quale viene esercitata l'attività d'impresa. Si tratta di un bene che, pur essendo utilizzato quotidianamente dalla società operativa, conserva un valore patrimoniale proprio, indipendente dai risultati economici dell'impresa.

Proprio questa caratteristica rende opportuno interrogarsi sulla sua collocazione all'interno dell'assetto societario.

Quando l'immobile è intestato direttamente alla società operativa, esso entra infatti a far parte del patrimonio esposto al rischio d'impresa. Qualora la società attraversi una fase di difficoltà economica o finanziaria, anche il patrimonio immobiliare potrà essere coinvolto nelle conseguenze della crisi.

Questa eventualità assume particolare rilievo nelle ipotesi di liquidazione giudiziale, nelle altre procedure disciplinate dal Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza e, in molti casi, anche in occasione della liquidazione volontaria della società. L'entrata in vigore del nuovo quadro normativo in materia di crisi d'impresa ha rafforzato l'attenzione verso gli strumenti di prevenzione e di tempestiva emersione delle difficoltà aziendali, rendendo ancora più attuale il tema della protezione del patrimonio.

Il rischio, tuttavia, non riguarda esclusivamente le situazioni di insolvenza.

Anche un'impresa economicamente sana può trovarsi esposta all'azione esecutiva di un creditore munito di un valido titolo, come ad esempio un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In tali circostanze ed in presenza di un credito di importo significativo, il creditore può iscrivere ipoteca sull'immobile e, successivamente, promuoverne il pignoramento per soddisfare le proprie ragioni.

È proprio da questa considerazione che nasce uno dei principi fondamentali della pianificazione patrimoniale:

i beni dotati di un valore autonomo rispetto all'attività d'impresa dovrebbero, ove possibile, essere separati dal rischio imprenditoriale.

L'immobile nel quale viene svolta l'attività rappresenta l'esempio più evidente di questa esigenza.

Quando l'investimento deve ancora essere realizzato, la soluzione più efficiente consiste spesso nell'acquistare l'immobile tramite una società immobiliare dedicata, distinta dalla società operativa che eserciterà l'attività.

Nella pratica professionale, però, è frequente imbattersi in situazioni differenti. Molte imprese possiedono già l'immobile direttamente all'interno della società operativa, talvolta perché al momento dell'acquisto non era stata effettuata una preventiva pianificazione patrimoniale, altre volte perché la liquidità necessaria era già disponibile nella società stessa.

In questi casi, separare il patrimonio immobiliare dall'attività operativa diventa una valutazione di particolare interesse.

Tra gli strumenti di riorganizzazione societaria previsti dall'ordinamento, lo spin-off immobiliare rappresenta una delle soluzioni più efficaci per perseguire questo obiettivo, consentendo di distinguere la proprietà dell'immobile dall'esercizio dell'attività d'impresa e di costruire un assetto societario maggiormente orientato alla tutela del patrimonio.

Lo spin-off immobiliare

Lo spin-off immobiliare è un'operazione straordinaria che consente di separare il patrimonio immobiliare dall'attività operativa dell'impresa, creando un assetto societario nel quale il rischio imprenditoriale rimane distinto dai beni che possiedono un valore patrimoniale autonomo.

L'obiettivo dell'operazione non è modificare il business aziendale, ma riorganizzarne la struttura proprietaria, attribuendo gli immobili a una società dedicata e lasciando alla società operativa esclusivamente l'esercizio dell'attività d'impresa.

Dal punto di vista giuridico e fiscale, l'ordinamento mette a disposizione due differenti modalità operative, entrambe disciplinate dalla normativa civilistica e tributaria.

Le due modalità di realizzazione dello spin-off immobiliare

Lo spin-off immobiliare può essere realizzato attraverso due diverse operazioni straordinarie:

1. la scissione del ramo immobiliare a favore di una società beneficiaria;
2. il conferimento del ramo operativo in una società di nuova costituzione.

Entrambe consentono di raggiungere il medesimo risultato finale, ossia la separazione tra patrimonio immobiliare e attività d'impresa. Cambia però il percorso attraverso il quale tale obiettivo viene raggiunto e, soprattutto, cambia l'assetto societario che si determina al termine dell'operazione.

La scelta tra le due alternative non dipende esclusivamente da valutazioni di carattere fiscale, ma richiede un'analisi più ampia che tenga conto della struttura societaria esistente, delle esigenze organizzative dell'impresa e degli obiettivi di medio-lungo periodo.

La scissione del ramo immobiliare

La prima modalità consiste nella scissione del ramo immobiliare a favore di una società beneficiaria, già esistente oppure costituita appositamente per l'operazione.

In questa ipotesi viene trasferito il patrimonio immobiliare della società originaria, mentre l'attività operativa continua a essere esercitata dalla società scissa.

L'operazione trova oggi un ulteriore fondamento nella disciplina introdotta dal D.Lgs. n. 19/2023, che ha innovato la materia delle operazioni straordinarie, prevedendo procedure maggiormente flessibili anche nell'ambito delle scissioni societarie.

A seguito della scissione, i soci ricevono le partecipazioni della società beneficiaria in proporzione alle quote già possedute nella società originaria. Si realizza così una struttura nella quale la società operativa e la società immobiliare diventano due soggetti giuridicamente autonomi, detenuti direttamente dai medesimi soci.

Dal punto di vista organizzativo, questa soluzione consente di attribuire piena autonomia alle due realtà societarie, favorendo una gestione separata dell'attività imprenditoriale e del patrimonio immobiliare.

Il conferimento del ramo operativo

La seconda modalità consiste invece nel conferimento del ramo operativo a favore di una società di nuova costituzione.

In questo caso il patrimonio immobiliare rimane nella società originaria, mentre l'azienda operativa viene trasferita alla nuova società conferitaria, che proseguirà l'esercizio dell'attività.

A fronte del conferimento, la società originaria riceve l'intero capitale sociale della nuova società, assumendo il ruolo di socio unico o di controllante della conferitaria.

Il risultato finale è profondamente diverso rispetto alla scissione.

L'immobile rimane infatti nella società originaria, che progressivamente assume le caratteristiche di una società immobiliare di gestione, mentre la nuova società svolge esclusivamente l'attività operativa. Si crea così una struttura di tipo holding, nella quale la società immobiliare detiene integralmente la partecipazione nella società operativa.

Questa configurazione, oltre a garantire la separazione tra patrimonio immobiliare e rischio d'impresa, offre interessanti opportunità anche sotto il profilo della pianificazione fiscale, della gestione dei dividendi, della cessione dell'azienda e del passaggio generazionale, aspetti che saranno approfonditi nei paragrafi successivi.

Due percorsi diversi, un obiettivo comune

Sebbene scissione e conferimento seguano percorsi differenti, entrambe le operazioni perseguono la medesima finalità: separare il patrimonio immobiliare dall'attività operativa, costruendo un assetto societario maggiormente orientato alla tutela del patrimonio.

La differenza principale riguarda il modello organizzativo che si ottiene al termine dell'operazione.

Con la scissione, i soci detengono direttamente due società autonome: una operativa e una immobiliare.

Con il conferimento, invece, la società immobiliare diventa la controllante della nuova società operativa, dando origine a una struttura di gruppo che può offrire ulteriori vantaggi sotto il profilo organizzativo, fiscale e successorio. Proprio quest'ultima configurazione rappresenta oggi una delle soluzioni maggiormente adottate nella pratica professionale quando l'obiettivo è costruire un assetto societario efficiente, flessibile e orientato alla tutela del patrimonio nel lungo periodo.

Per questa ragione, nei paragrafi che seguono l'attenzione sarà dedicata in particolare allo spin-off immobiliare mediante conferimento dell'azienda operativa e creazione di una holding immobiliare, analizzandone il funzionamento e i principali vantaggi applicativi.

Lo spin-off immobiliare mediante conferimento dell'azienda operativa e creazione di una società immobiliare

Come premesso, tra le modalità attraverso le quali è possibile realizzare uno spin-off immobiliare, il conferimento dell'azienda operativa rappresenta una delle soluzioni più interessanti sotto il profilo organizzativo e patrimoniale.

L'operazione consiste nel conferire l'azienda esercitata dalla società operativa ad una società di nuova costituzione, avente il medesimo oggetto sociale, ricevendo in cambio l'intero capitale della nuova società. Al termine dell'operazione, la società originaria non svolge più direttamente l'attività d'impresa, ma mantiene la proprietà dell'immobile e delle partecipazioni della società conferitaria, assumendo di fatto il ruolo di holding immobiliare.

Dal punto di vista operativo, il conferimento riguarda l'azienda intesa come complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, secondo la definizione contenuta nell'articolo 2555 del Codice Civile. Vengono quindi trasferiti alla nuova società tutti gli elementi necessari alla prosecuzione dell'attività aziendale.

Tra questi rientrano, in particolare:

• i beni strumentali utilizzati nell'attività;
• le attrezzature e gli impianti;
• il magazzino;
• i rapporti con i clienti e i fornitori;
• il personale dipendente, comprensivo del relativo fondo TFR;
• i crediti e i debiti aziendali, nei limiti consentiti dalla normativa.

L'immobile rimane invece nella società conferente, che continua a detenerne la proprietà.

È opportuno precisare che, con riferimento alla liquidità, ai crediti commerciali e ai debiti verso terzi, l'operazione presenta un certo grado di flessibilità. La società conferente può infatti valutare quali poste patrimoniali trasferire alla conferitaria e quali mantenere, in funzione delle proprie esigenze organizzative e finanziarie, purchè l’insieme dei beni trasferiti sia sufficiente a configurare l’esistenza di un’azienda quale complesso dei beni organizzato per l’esercizio di un’attività imprenditoriale.

Concluso il conferimento, la società originaria modifica il proprio oggetto sociale, trasformandosi in una società immobiliare di gestione. Nel suo patrimonio rimangono l'immobile, l'eventuale finanziamento ipotecario acceso per il suo acquisto e la partecipazione totalitaria nella nuova società operativa.

Dal punto di vista della società conferitaria, invece, l'operazione può essere letta come una vera e propria costituzione mediante conferimento in natura. Il capitale sociale iniziale non viene infatti versato in denaro, ma è rappresentato dall'azienda conferita, che costituisce il patrimonio con il quale la nuova società inizia la propria attività.

Gli adempimenti previsti dalla normativa

Il conferimento dell'azienda è disciplinato dall'articolo 2465 del Codice Civile, che regola i conferimenti di beni in natura e di crediti nelle società a responsabilità limitata.

La norma richiede che all'atto costitutivo della società conferitaria venga allegata una relazione giurata di stima, redatta da un revisore legale o da una società di revisione iscritta nell'apposito registro. La perizia deve descrivere i beni conferiti, illustrare i criteri di valutazione adottati e attestare che il loro valore sia almeno pari a quello attribuito ai fini della determinazione del capitale sociale e dell'eventuale soprapprezzo.

La finalità della disposizione è quella di tutelare i creditori della società conferitaria, assicurando che il patrimonio iniziale della nuova società corrisponda al valore effettivo dell'azienda ricevuta in conferimento.

Sotto questo profilo, la relazione di stima non rappresenta un semplice adempimento formale, ma costituisce uno degli elementi essenziali dell'intera operazione straordinaria, garantendo la corretta valorizzazione del patrimonio trasferito.

Gli effetti del conferimento sull'attività aziendale

Uno degli aspetti di maggiore interesse riguarda la continuità dell'attività d'impresa.

Il conferimento non comporta l'interruzione dell'attività aziendale né la necessità di ricostituire ex novo tutti i rapporti giuridici esistenti. Con l'iscrizione dell'atto presso il Registro delle Imprese, la società conferitaria subentra automaticamente nelle posizioni facenti capo all'azienda conferita, assicurando la continuità dei rapporti necessari allo svolgimento dell'attività.

Il trasferimento interessa, a titolo esemplificativo:

• i rapporti con clienti e fornitori;
• i contratti di lavoro subordinato;
• le autorizzazioni e le certificazioni già conseguite;
• gli ulteriori rapporti giuridici strettamente connessi all'azienda conferita.

Sotto il profilo operativo, il passaggio risulta quindi sostanzialmente trasparente, consentendo alla nuova società di proseguire l'attività senza soluzioni di continuità.

Il contratto di locazione tra società immobiliare e società operativa

Una volta completato lo spin-off immobiliare, la società operativa continua normalmente a utilizzare l'immobile nel quale viene esercitata l'attività.

Per questa ragione è necessario disciplinarne l'utilizzo mediante un contratto di locazione tra la società immobiliare, proprietaria dell'immobile, e la società operativa.

Il canone di locazione assume un ruolo importante anche sotto il profilo economico.

Qualora sull'immobile gravi un mutuo ipotecario o un contratto di leasing immobiliare ancora in corso, il reddito derivante dalla locazione consente alla società immobiliare di sostenere i relativi oneri finanziari, mantenendo un equilibrio economico tra le due società.

La stessa impostazione rende possibile realizzare lo spin-off anche quando l'immobile non è ancora stato riscattato ed è detenuto mediante contratto di locazione finanziaria, poiché i canoni continuano a essere sostenuti grazie ai proventi della locazione percepiti dalla società proprietaria.

I vantaggi dello spin-off immobiliare mediante conferimento del ramo operativo

Lo spin-off immobiliare realizzato mediante conferimento del ramo operativo non rappresenta soltanto uno strumento di tutela patrimoniale. Una corretta pianificazione dell'operazione può infatti produrre benefici anche sotto il profilo fiscale, organizzativo e successorio, contribuendo a costruire un assetto societario più efficiente e maggiormente orientato alle esigenze future dell'impresa.

Di seguito vengono analizzati i principali vantaggi che caratterizzano questa soluzione:

1. Un'operazione fiscalmente neutra

Uno degli aspetti di maggiore interesse riguarda il trattamento fiscale del conferimento d'azienda.

L'operazione è disciplinata dall'articolo 176 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che riconosce il principio della neutralità fiscale. Ciò significa che il conferimento dell'azienda non determina la realizzazione di plusvalenze o minusvalenze imponibili e, di conseguenza, non produce effetti immediati ai fini della tassazione del soggetto conferente.

Dal punto di vista operativo, la società conferente assume quale valore fiscale della partecipazione ricevuta il valore fiscalmente riconosciuto dell'azienda conferita, determinato dalla differenza tra attività e passività trasferite.

La disciplina prevede inoltre un'ulteriore possibilità.

Ai sensi dell'articolo 176, comma 2-ter, del TUIR, la società conferitaria può optare per l'iscrizione in bilancio delle attività e delle passività ricevute ai rispettivi valori effettivi anziché ai valori fiscali originari. Tale scelta consente di riallineare i valori contabili a quelli economici, beneficiando, negli esercizi successivi, di maggiori quote di ammortamento fiscalmente riconosciute.

L'opzione comporta il versamento di un'imposta sostitutiva, attualmente pari al 16% della differenza tra il valore contabile originario e il valore rivalutato, ma può risultare particolarmente conveniente quando gli asset aziendali presentano un valore economico significativamente superiore rispetto a quello risultante dalle scritture contabili.

2. Un'operazione che non configura abuso del diritto

Quando si affrontano operazioni straordinarie è naturale interrogarsi anche sul possibile rischio di contestazioni da parte dell'Amministrazione finanziaria.

La disciplina dell'abuso del diritto, già conosciuta come elusione fiscale, riguarda infatti quelle operazioni che, pur formalmente corrette, risultano prive di valide ragioni economiche e sono poste in essere esclusivamente per ottenere un indebito vantaggio fiscale.

Le operazioni straordinarie, proprio per la loro complessità, richiedono quindi un'attenta pianificazione e una motivazione economica concreta.

Nel caso del conferimento d'azienda finalizzato allo spin-off immobiliare, il legislatore ha tuttavia fornito un'importante precisazione.

L'articolo 176, comma 3, del TUIR stabilisce infatti che il conferimento d'azienda effettuato in regime di neutralità fiscale e la successiva cessione della partecipazione ricevuta, finalizzata ad applicare il regime della Participation Exemption (PEX), non costituiscono di per sé un'operazione abusiva.

Naturalmente, resta fermo il principio secondo cui ogni operazione deve essere supportata da effettive ragioni economiche e organizzative. Nel caso dello spin-off immobiliare tali motivazioni sono normalmente rappresentate dalla tutela del patrimonio, dalla riorganizzazione dell'impresa e dall'esigenza di separare il rischio imprenditoriale dalla proprietà degli immobili.

3. Tutela del patrimonio immobiliare in caso di cessazione dell'attività

Tra i principali vantaggi dello spin-off immobiliare vi è la possibilità di evitare le criticità che possono manifestarsi nel momento in cui una società operativa decide di cessare la propria attività.

Quando l'immobile è ancora iscritto nel patrimonio della società operativa, la sua estromissione può infatti comportare rilevanti conseguenze fiscali.

La differenza tra il valore di mercato dell'immobile e il relativo valore netto contabile può generare una plusvalenza imponibile soggetta a tassazione, cui possono aggiungersi, nei casi previsti dalla legge, ulteriori effetti ai fini IVA. Tale situazione risulta particolarmente frequente quando l'immobile è posseduto da molti anni e il relativo valore contabile è stato progressivamente ridotto dagli ammortamenti.

Lo scenario cambia radicalmente quando l'immobile è stato preventivamente separato dall'attività operativa mediante lo spin-off.

In questo caso la società operativa potrà cessare la propria attività senza dover preventivamente trasferire il bene immobile e senza sostenere i costi fiscali normalmente connessi alla sua estromissione, mentre la società immobiliare continuerà a mantenerne la proprietà.

4. Maggiore flessibilità nella cessione dell'attività d'impresa

Un ulteriore vantaggio riguarda l'eventuale futura cessione dell'azienda.

Può infatti accadere che l'imprenditore decida di vendere l'attività operativa mantenendo la proprietà dell'immobile nel quale essa viene esercitata. Non sempre, infatti, l'acquirente è interessato ad acquistare anche il patrimonio immobiliare, preferendo concentrarsi esclusivamente sul business aziendale.

Quando lo spin-off immobiliare è già stato realizzato, questa operazione risulta molto più semplice.

La società immobiliare, che a seguito del conferimento detiene la partecipazione nella società operativa, potrà infatti cedere più vantaggiosamente le quote di quest'ultima beneficiando, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, del regime della Participation Exemption (PEX).

Tale regime consente di assoggettare a tassazione soltanto il 5% della plusvalenza realizzata, con un trattamento fiscale significativamente più favorevole rispetto alla tassazione ordinaria prevista per le società soggette a IRES.

5. Maggiore efficienza nella gestione dei dividendi

L'assetto societario risultante dallo spin-off immobiliare può produrre effetti positivi anche nella gestione degli utili distribuiti dalla società operativa.

Quando la società immobiliare assume il ruolo di holding e detiene la partecipazione nella società operativa, i dividendi distribuiti da quest'ultima beneficiano del regime fiscale previsto per i rapporti tra società di capitali.

In particolare, tali dividendi concorrono alla formazione del reddito imponibile della holding limitatamente al solo 5% del loro ammontare, con un trattamento fiscale decisamente più favorevole rispetto alla tassazione ordinaria.

Questo aspetto assume particolare rilievo quando gli utili non vengono immediatamente distribuiti ai soci della stessa holding, ma rimangono nella stessa holding per finanziare nuovi investimenti, in particolare nel settore immobiliare, favorendo così una gestione più efficiente delle risorse finanziarie generate dall'attività operativa.

6. Uno strumento utile per il passaggio generazionale

L'ultimo vantaggio, ma non certo per importanza, riguarda il passaggio generazionale dell'impresa, tema sempre più centrale nella pianificazione delle aziende familiari.

Lo spin-off immobiliare consente infatti di separare la gestione dell'attività imprenditoriale dalla proprietà del patrimonio immobiliare, offrendo una maggiore flessibilità nella distribuzione degli asset tra gli eredi.

Nell'ipotesi di scissione, ad esempio, gli eredi maggiormente interessati a proseguire l'attività potranno assumere il controllo della società operativa, mentre gli altri potranno mantenere la partecipazione nella società immobiliare, continuando a beneficiare dei redditi derivanti dalla gestione degli immobili.

Anche nella configurazione basata sulla holding immobiliare, l'operazione può agevolare il ricambio generazionale. Gli eredi che non intendano partecipare direttamente alla gestione dell'impresa mantengono comunque una partecipazione indiretta nella società operativa attraverso la holding, preservando così il legame con il patrimonio familiare senza essere coinvolti nell'amministrazione quotidiana dell'attività, nell’ambito della controllata operativa.

Lo spin-off immobiliare può quindi diventare uno strumento particolarmente efficace per programmare con anticipo il futuro dell'impresa, favorendo una successione ordinata e riducendo il rischio di conflitti tra gli eredi, senza compromettere la continuità aziendale.